דירה למגורים, דירה להשקעה או S&P 500? מחשבון השוואה
הזינו את הנתונים שלכם
שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. בישראל כיום בדרך כלל 2.5%–3.5%.
הנחה בלבד. מדד מחירי הדירות של הלמ״ס ירד בשנה האחרונה (מאי–יוני 2026: 1.5%-).
אחרי דמי ניהול, נומינלי בשקלים. הנחה בלבד – העבר אינו מבטיח את העתיד.
הנחות נוספות: משכנתא, שכר דירה ואינפלציה
משמשת לחישוב מס שבח ומס רווחי הון על הרווח הריאלי.
התוצאות – מתעדכנות בזמן אמת
איך ההשוואה הוגנת?
בשני התרחישים יוצא מהכיס אותו סכום בכל חודש. הקונים משלמים יותר בהתחלה, ולכן השוכרים משקיעים את ההפרש – כ-4,042 ₪ בחודש – במדד. השוכרים משקיעים גם את כל ההון העצמי ביום הראשון.
השווי הנקי שלכם לאורך השנים
שווי נקי = שווי הדירה אחרי עמלות מכירה, פחות יתרת המשכנתא, ועוד תיק ההשקעות. בשנה האחרונה מנוכים גם מס שבח ומס רווחי הון. הסכומים נומינליים.
ממה מורכב השווי בסוף התקופה?
| תרחיש | דירה (אחרי עמלות מכירה) | יתרת משכנתא | תיק השקעות | מס |
|---|---|---|---|---|
| קונים דירה למגורים | 3,893,976 ₪ | -462,645 ₪ | 0 ₪ | — |
| שוכרים ומשקיעים במדד | — | — | 4,119,450 ₪ | -546,797 ₪ |
מה המחשבון משווה?
- דירה למגורים מול שכירות: קונים דירה עם משכנתא, או שוכרים דירה דומה ומשקיעים את ההון העצמי במדד.
- דירה להשקעה במזומן: כל ההון העצמי הולך לדירה, ושכר הדירה נטו מושקע במדד.
- דירה להשקעה עם משכנתא: מימון של 50% מאפשר דירה יקרה יותר, אבל לרוב צריך להוסיף כסף מהכיס כל חודש.
- S&P 500: כל ההון העצמי מושקע בקרן מחקה מדד.
כדי שההשוואה תהיה הוגנת, בכל התרחישים יוצא מהכיס אותו סכום בכל חודש: מי שמשלם פחות משקיע את ההפרש במדד. בסוף התקופה מוכרים הכול ומנכים עמלות, יתרת משכנתא ומסים.
למה דירה להשקעה בישראל דורשת הרבה הון?
| רכיב | דירה למגורים (ראשונה) | דירה להשקעה |
|---|---|---|
| מימון מקסימלי (בנק ישראל) | 75% | 50% |
| מס רכישה 2026 | 0% עד 1,978,745 ₪ | 8% מהשקל הראשון |
| מס שבח במכירה | בדרך כלל פטור (דירה יחידה) | 25% על הרווח הריאלי |
| מס על שכירות | — | פטור עד 5,654 ₪ בחודש, או 10% מהשקל הראשון |
על דירה להשקעה של מיליון ₪ משלמים 80,000 ₪ מס רכישה עוד לפני שהתקבל שקל אחד של שכירות.
תשואת שכירות: כמה דירה באמת מכניסה?
תשואת השכירות הברוטו בישראל נמוכה יחסית: בממוצע כ-3% בשנה, ובתל אביב בדרך כלל פחות. אחרי תקופות בלי שוכר, תיקונים וביטוח, התשואה נטו נמוכה עוד יותר. לעומת זאת, דירה נהנית ממינוף – משכנתא מגדילה את הרווח כשהמחירים עולים, וגם את ההפסד כשהם יורדים.
על מה כדאי לחשוב מעבר למספרים?
- ביטחון ויציבות: לדירה למגורים יש ערך שלא נמדד בשקלים – אין חשש מפינוי או מעליית שכר דירה.
- נזילות: יחידות בקרן מדד אפשר למכור בתוך יום. מכירת דירה לוקחת חודשים.
- פיזור: דירה אחת היא נכס אחד בעיר אחת. קרן S&P 500 מפוזרת על 500 חברות – אבל חשופה לדולר ולשוק האמריקאי.
- זמן וטרחה: שוכרים, תיקונים ודיווח למס דורשים זמן.
מקורות ועדכון
- מדרגות מס רכישה ומס על הכנסה משכירות: רשות המסים (מוקפאות 2025–2027).
- תקרות מימון: הוראת בנק ישראל 329 בדבר הלוואות לדיור.
- מדד מחירי הדירות: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – ירידה שנתית של 1.5% במאי–יוני 2026 (נתון ארעי).
- תשואת שכירות: Global Property Guide, רבעון ראשון 2026 – ממוצע ברוטו של כ-3.15%.
- ריבית בנק ישראל: 3.25% (החלטה מ-1 בספטמבר 2026).
הנתונים נבדקו ב-11 באוקטובר 2026. עליית מחירים ותשואה עתידית הן הנחות שאתם בוחרים – לא תחזית.
שאלות נפוצות
מה עדיף: דירה להשקעה או S&P 500?
זה תלוי בהנחות. בישראל דירה להשקעה נושאת מס רכישה של 8% ותשואת שכירות של כ-3%, ולכן היא מנצחת בעיקר כשמחירי הדירות עולים מהר. מדד S&P 500 נזיל ומפוזר יותר, אבל תנודתי ותלוי בשער הדולר. המחשבון מראה איך כל הנחה משנה את התוצאה.
האם עדיף לקנות דירה או לשכור ולהשקיע?
כשמחירי הדירות ושכר הדירה עולים בקצב של 4% ומעלה בשנה, קנייה עם משכנתא נוטה להשתלם יותר בגלל המינוף. כשהמחירים עולים לאט והתשואה במדד גבוהה, שכירות והשקעה יכולות להשאיר יותר כסף – בתנאי שבאמת משקיעים את ההפרש בכל חודש.
האם כדאי לקנות דירה להשקעה במזומן או עם משכנתא?
משכנתא מאפשרת לקנות דירה יקרה יותר ומגדילה את הרווח כשהמחירים עולים, אבל גם את הסיכון: צריך להוסיף כסף מהכיס כל חודש, ואם המחירים יורדים או הריבית עולה – ההפסד גדל. במזומן מקבלים הכנסה חודשית חיובית, אבל בלי מינוף.
כמה מס משלמים על דירה להשקעה?
מס רכישה של 8% (עד כ-6 מיליון ₪), מס על שכר הדירה (פטור עד 5,654 ₪ בחודש, או 10% מהשקל הראשון), ומס שבח של 25% על הרווח הריאלי במכירה.
עוד כלים שיעזרו לכם
המידע והחישובים בעמוד זה הם להמחשה בלבד ואינם מהווים ייעוץ השקעות, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ מס. לפני קבלת החלטה מומלץ להתייעץ עם בעל רישיון.